Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Montluçon (ALLIER)

Loi Carrez à Montluçon

Obligation de fournir une Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans la promesse de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Obligation de réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de superficie Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un logement.

Ainsi, le calcul de superficie Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Superficie Loi Carrez Surface Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles conséquences en cas d'erreur de mesurage ?

Pour un calcul de superficie Loi Carrez

Si la superficie n'est mentionnée dans la promesse de vente et dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander l'annulation de le compromis de vente sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface faisait défaut dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la superficie est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le compromis de vente ou dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de surface Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le contrat locatif est supérieure de plus de cinq % à la surface réelle, le locataire peut demander une baisse du prix du loyer.

Quelques chiffres sur les surfaces à Montluçon

Sur Montluçon la surface moyenne des biens à la vente est de 119 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 137 m² à Montluçon
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de m² à Montluçon

Actu carrez : Publication de la loi Boutin : un texte touche-à-tout

Partie de 27 articles, elle en dénombre 124, organisés en 7 chapitres, à l'issue de son parcours parlementaire.Elle touche à toutes les composantes du logement - les parcs privé et public - au 1% logement, à l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat), traite de l'urbanisme, de l'accession à la propriété, de l'investissement locatif....Elle devra être suivie de plus de 80 décrets. Certains articles ont glissé vers d'autres textes afin d'aller plus vite (exemple : l'achat de Vefa par les HLM, nouveau dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif..). Et la mesure visant à introduire l'accession sociale à la propriété dans l'article 55 de la loi SRU a été abandonnée devant la bronca des parlementaires. On retiendra, entre autres, dans la loi Boutin la profonde réforme du 1% logement, dont la gouvernance est modifiée et les fonds strictement encadrés. Le 1% se substituera à l'Etat et financera pendant 3 ans l'Anru (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et l'Anah. L'Etat justifie sa reprise en main de ce mécanisme paritaire par plusieurs "affaires" en cours. L'Anah - dont le président vient de changer - voit ses missions élargies à la lutte contre l'habitat indigne et à l'amélioration des structures d'hébergement. Elle servira aussi à lutter contre la fracture énergétique en "verdissant" ses actions. Sa gouvernance est réformée. A noter qu'elle pourra transmettre à l'administration fiscale des renseignements sur les logements conventionnés (article 10). Le pass Foncier, qui permet de dissocier le paiement du foncier et du bâti, est étendu au collectif et ses modalités simplifiées. Rappelons que les opérations montées ainsi bénéficient d'une TVA à 5,5%. L'amortissement Robien est recentré sur les zones où il y a de réels besoins en logements. En clair, la zone C est exclue pour éviter d'y construire du locatif privé à coup d'aides fiscales. Rappel : La loi de finances rectificative a institué un nouveau dispositif, très avantageux, baptisé "amendement Scellier-Carrez" à compter du 1er janvier 2009. Le Robien prendra fin le 31 décembre 2009 et cette année, les investisseurs pourront choisir entre les deux dispositifs.Côté logement social, l'enregistrement des demandeurs - qui donne droit à l'attribution d'un "numéro unique" important pour faire jouer le DALO - est amélioré. Les plafonds d'accès au logement social sont abaissés de 10,3%. Ils seront révisés chaque année, en fonction de l'IRL (Indice de référence des loyers) et non plus du SMIC. Le droit au maintien dans les lieux est remis en cause dans plusieurs cas : sous-occupation ou dépassement important des plafonds de ressource là où la demande de logements est très forte. Tout un tas de protections sont prévues (âge, handicap, logements en ZUS...) mais il s'agit d'un coup de canif dans un sacro-saint concept en cours dans le logement social. Une série de mesures concernent les deux parcs privés et publics : la quittance doit être gratuite et son envoi payé par le bailleur, le cumul entre la caution et les assurances garantissant les risques locatifs est interdit ; la surface habitable doit être mentionnée obligatoirement dans le bail mais aucune sanction n'est prévue . Très important pour l'avenir : les bailleurs pourront demander aux locataires de participer aux travaux d'économie d'énergieNon négligeable, non plus : la date butoir pour remettre aux normes des ascenseurs est repoussée de 3 ans, au 3 juillet 2021 au lieu du 3 juillet 2018 (article 15). Rappel : la première échéance pour faire les travaux de mise en conformité avait déjà été reportée de juillet 2008 au 31 décembre 2010.Le texte développe aussi la prévention des expulsions et réduit de un à trois ans le délai maximum que le juge peut accorder après le jugement d'expulsion (article 57).Une fois encore plusieurs articles concernent les copropriétés, un sujet qui n'est traité qu'incidemment dans tous les textes de loi et par tous les gouvernements. Ils encadrent les honoraires des syndics pour travaux et créent une nouvelle procédure d'alerte pour les copropriétés en difficulté. Diverses mesures concernent les ventes de parking, les archives du syndicat ou les ravalements, notamment. Tout un chapitre (le III) donne le coup d'envoi au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, cher à Christine Boutin. Il sera mis en oeuvre par l'Anru. Un gros volet concerne aussi l'urbanisme (programme local de l'habitat, opération d'intérêt national, compétence de l'Anru, logement handicapé...).Enfin, à noter dans les mesures diverses, des dispositions sur la dématérialisation du livre foncier en Alsace-Moselle, une clarification en cas de cumul entre médiation immobilière et distribution de produits bancaires et la possibilité pour l'Etat de conclure des baux emphytéotiques sur les terrains appartenant au domaine public pour y réaliser des logements sociaux. Retrouvez la loi Boutin en cliquant ici Pour en savoir plus :Retrouvez l'analyse détaillée de cette loi réalisée par l'ANIL, Agence nationale d'information pour le logement, en cliquant ici En savoir plus...
Source : (Françoise Vaysse)

>